随着公司破产的集中发作，这是一个行业的危机，也是少数幸存者的时机，一些大型房地产公司的“买买买”模式即将开启。之前有许多公司的人已经接触过司法拍卖的土地，而且处置惩罚起来大多是历程相当地痛苦。本位意在联合作者履历，分享一些法拍的知识要点，防坑履历。

法拍之前，先讲一下公司破产。公司破产是公司不能支付到期债务，从而举行债权债务清算的一种执法制度。

破产的原因在于债务大于公司的支付能力，因此破产的公司肯定是资不抵债的。破产法式的启动，由两种方式：一是由债权人提倡，而且向法院提供债务人不能到期清偿的证据。二是由债务人（即破产公司）提倡，必须同时提供产业证明、债务清单、债权清单、相关财政陈诉、职工安置方案等。

就上述情况来看，债权人申请公司破产的流程相对来说要简朴一些。申请破产一定会导致公司破产清算从而走向资产拍卖吗？谜底是否认的。

在申请破产以后，债权人和债务人可以申请破产重整，即债务息争。凭据《企业破产法》第七条、第七十条的划定，重整申请的主体可以分为以下三类：（1）破产法式尚未启动的，申请主体为债务人自身或者债权人；（2）破产法式已经启动后（由债权人申请破产清算后）申请重整的，申请主体为债务人自身或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人；（3）破产息争法式只能由债务人一方直接启动或在被人民法院受理破产清算案件后至宣告破产期间内启动。破产重整的目的在于暂时冻结债务，阻断利息，让破产企业尽快恢复运营从而最大限度挽回债权人利益。

需要强调的是，破产重整不是企业破产的前置条件，可以不经由破产重组法式直接进入破产清算。法拍信息泉源早起的法拍比力疏散，主要是各个地方各自在当地的网站或者线下媒体公然，2012年京东开始做司法拍卖平台，一开始信息较少，厥后随着接受水平的提高，信息开始富厚起来。

附上几个常用的信息泉源网站：人民法院诉讼资产网 www.rmfysszc.gov.cn阿里司法拍卖 https://sf.taobao.com/京东司法拍卖 https://auction.jd.com法拍的流程破产申请—质料提交—法院受理—法院审核资料—债权债务梳理—网上公示—债权债务人申报债权及债务—债权债务再次梳理—资产价钱评估—制定资产处置方案—债权人同意—法拍—缴纳税费及土地过户法拍的优势相对于股权转让，法拍资产在拍卖前已经完成了债权债务的申报，而且在执法上完成了原公司债权债务及其他潜在执法风险的阻断，因此竞拍得手的是一个洁净的土地。价钱低廉是法拍的最大优势。为了能够快速吸引买家成交，完成生意业务，接纳资金用于债务清算。法拍的资产价钱往往比力自制，一般为市场评估价钱的7-8成，如果首次拍卖没人成交，第二次挂网拍卖还会在第一次价钱的基础上打7-8折。

法拍的劣势一、税费缴纳问题。差别于国有资产公然挂网的资产处置形式，法拍的资产需要买家缴纳各项税费包罗增值税、土地增值税、契税等。

土增税，根据土地取得原始票据成本，凭据最终的成交价钱，一次性盘算土地增值税。这里需要说明得是，通过这次缴税，实际上你获得了一个全票价钱的土地，即是说是把销售环节缴纳的土增税提前缴纳了大部门。二、虽然法院在执法关系上将一些风险举行了阻断，可是实际中一些现场维权、阻工的风险仍然存在。

三、土地瑕疵的风险，法院只是在民事执法纠纷方面举行了执法上的阻断，对于土地自己的计划的合规性、闲置风险、政策风险等没有瑕疵担保责任。因此这部门风险需要自己去核实和规避。怎样控地法拍理同其他拍卖，是委托专门的拍卖公司举行。

应当遵循公然公正公正的原则，不得设置具有排他性、限制性的购置条件。理儿是这样，可是还是可以有一些实际的操作窍门。1、债权人身上下功夫，可以跟债权人私下协商，让债权人提出诉求只接受限定的某一家企业支付债务。

2、付款条件方面，设置较为严格的付款条件，把大量资产打包，较高的总价，要求一次性付全款，这样能消除许多潜在竞争对手。3、先取得目的公司小股，作为老股东，你是有优先购置权的，在后续的股权转让中，只要你不答应放弃优先购置权，那没人敢来拿。4、出让方案中，附加解决职工就业、职工福利房等条件，无形增加成本，吓退部门潜在竞争者。

5、最后一个，由目的企业对外举债，找个公司乞贷，然后操作债务违约，法院介入，公司进入债务息争。目的企业在同等条件下，可以优先选择债权人购。此种操作难点在于，需要有一个具备资金实力的公司作为债务乞贷，还要有一个可行的方案保证全程操作可控。

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